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| 定期借地権ってなに？ |
定期借地権は、平成4年8月に施行された「借地借家法」により誕生しました。従来の借地権と異なり、当初定められた契約期間で借地関係が終了し、その後の更新はありません。この制度によると、土地所有者は従来に比べ、安心して土地を貸すことができ、借り主は、従来より少ない負担で良質な住宅を持つことができますので、土地の貸借が円滑に行われることが期待でき、住宅・宅地政策上も有効な制度と見られています。
定期借地権には3つのタイプがあります。
1.一般定期借地権
借地期間を50年以上としたもの。期間の満了に伴い、原則として借り主は建物を取り壊して土地を返還する必要があります。
2.建物譲渡特約付借地権
契約後30年以上経過した時点で土地所有者が建物を買い取ることを、あらかじめ約束しておきます。買い取った時点で借地権がなくなります。
3.事業用借地権
借地期間を10年以上20年以下とし、事業用に建物を建てて利用するための定期借地権で、住宅には使えません。
定期借地権付き住宅とは？
定期借地権で借地した土地に建設する住宅で、現在、当協議会の会員が中心となって各地で分譲等の事業を行っています。この方式は、「土地の保有から利用へ」という土地基本法の理念にふさわしいものといえましょう。
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| 新しい借地借家法とは? |
現在，借地借家関係を規定する法律は，「借家法」・「借地法」（以下，旧法という）と「借地借家法」（以下，新法という）という三つの法律がある。1991年
9 月30日に従来の法律に加えて「借地借家法」が成立したからである。この結果，1992年 8 月 1 日以降，新たに賃貸借契約を締結した人は，その関係は，新法によって規律されることになる。また，92年
7 月31日以前に契約した人の場合，権利の存続に関係する部分については新法は適用されない。しかし，借地上の建物が滅失した場合における借地権の保護や借地上の建物の借家人の保護など，賃借人に有利な規定，借地条件変更の申立手続，賃料の改定の裁判の前に調停をさせる手続など一部新法の適用される場合がある。
(1) 新規の借地契約の場合の存続期間は，一律に30年以上の契約であれば有効である。ただし，更新後の期間は，1 回目の更新では，最低20年，2 回目からは最低10年である。
(2) 別項で説明のある貸主からの明け渡し請求をする場合（更新の拒絶，解約の申し入れの時）の「正当事由」については，旧法と異なり，具体例が条文中に明記されている。しかし，判断の基準が旧法と異なったわけではない。
(3) 新法は，新法施行後，新しく契約できる借地権として，定められた存続期間が満了すれば更新請求できず借地権を消滅させるという特別の借地権を 3 種類認めた。
(1) 定期借地権
(2) 建物譲渡特約付借地権
(3) 事業用借地権
しかし，このような契約を成立させるためには，法律で定められた特約の条件を満たすこと（(1)～(3) ），書面によること（(1)），公正証書によること（(3)
）など，数々の条件がみたされなければならない。したがって，借主，貸主ともにこのような契約をしてくれと言われている時は，弁護士に詳しくアドバイスをうけた方がよい。
4) 次に，借家でも，更新されない借家権（確定期限付建物賃貸借）を新設した。
(5) 賃科増減額請求を貸主（減額のときは，借主）がするときは，裁判をする前に必ず調停をおこさないといけないことになった。 |
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| チェック1 |
| 敷地が、道路に２m以上隣接しているか確認！ |
| 敷地が、道路に２Ｍ以上接していない敷地には、建物は建てることができません。従って不足している場合は、隣地を買い取るか借りるかなどして幅員2.0mを確保する必要があります。 |
チェック2
| 全面道路幅が、４メートル以上ありますか？ |
全面道路幅が４m未満の場合は、その道路の中心から２メートルセットバック（後退）したところが、建築基準法上の『道路』と認められます。
『道路』と定められるには→設計者等が予め道路の形状を測量してから建築確認申請時の図面に道路の形状と中心線を記載し、それを役所が実際に現地を訪れて確認します。その際、どの程度セットバックをするかは設計者に確認を取って下さい。 |
| 敷地によっては・・・ |
| 角地においては、前面道路の幅員・道路の角度・道路が敷地に接している長さが一定の条件が整えば、建ぺい率を１０％加算することが可能です。（※接地道路の幅員が双方４m以上ある場合は、役所に行って確かめて下さい。必要規定は各市町村単位で指定されています） |
| なぜ、狭い道路は残っているの？ |
| 古い町並みではよく見られる道路です。法律上ではそこの市町村でも道路幅員は４mと定められていますが、建築基準法が成立していなかった時には幅員を４m以上とすることなどとはしていませんでした。そのため今でも狭い道路が残っているのです。しかし現在では、交通・防災上などの観点から幅員４mというのは、道路を造る場合の『最低条件』とされています。 |
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| 容積率とは・・・ |
建物の１階・２階の床面積の合計を敷地面積で割ったものを云います。すなわち「延べ面積の敷地面積に対する割合」のことです。
※建ぺい率とは異なり、外部にある階段は床面積には含まれません。また、バルコニーにおいては２m以上突出した場合には、２mよりも先の部分のみ床面積に算入します。 |
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| 車庫は、床面積に入らない ?! |
車庫は、全床面積の１／５までなら床面積から除外できます。（※ただし、建築面積には算入するので建蔽率のオーバーには気を付けて下さい。）
●例題Ａの場合
（８５＋１５）×１／５＝２０m2＞１５m2
故に駐車場は床面積に加算されない。
●例題Ｂの場合
（７５＋２５）×１／５＝２０m2＜２５m2
オーバー分の５m2が加算される。 |
チェック2
| 地下室は、床面積にはいらない ?! |
| 地下室も全床面積の１／３までなら、床面積から除外できます。（※地上１mよりも低く造られたものに限り、建築面積には算入されません） |
| 敷地によっては・・・ |
| 角地においては、前面道路の幅員・道路の角度・道路が敷地に接している長さが一定の条件が整えば、建ぺい率を１０％加算することが可能です。（※接地道路の幅員が双方４m以上ある場合は、役所に行って確かめて下さい。必要規定は各市町村単位で指定されています） |
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| 建ぺい率とは・・・ |
建築面積の敷地面に対する割合のことを云います。
用途地域の種類として
（第１・２種）低層住居専用地域、 （第１・２）中高層住居専用地域、 （第１・２種）住居地域
準住居地域、 近隣商業地域、 商業地域、 準工業地域、 工業地域、 工業専用地域
の１２種類の他に、特別用途地区、特定用途制限地域などもあります。
地域（用途地域と呼ぶ）により建ぺい率が異なるので、予め市役所の建築課などに行き『都市計画図』を見せてもらい建築地がどの区域に当てはまるのか確認して下さい。
※建築面積の換算として、１m以上付きだしたひさしは、突端から１m後退した部分までを含んで計算します。 |
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